新築住宅ではどんな登記が必要？表題登記・保存登記・抵当権設定登記の違いを解説

家づくりの真っ最中のみなさま。
資金計画書や予算書に、

「登記費用　○○万円」

と、ひとまとめに書かれていませんか。

以前の記事『登記費用って説明できますか？』では、登記費用が登録免許税や司法書士報酬などで構成されていることをご紹介しました。

今回は少し視点を変えて、新築住宅では実際にどんな登記をするのかを紹介いたします。

新築だからといって、一つの登記だけをするわけではありません。

新築住宅でよく出てくる登記はこの4つ

土地を購入して注文住宅を建て、住宅ローンを利用するケースでは、主に次のような登記が関係します。

登記の種類	何のための登記？	主な専門家
建物表題登記	建物の所在・構造・床面積などを登録	土地家屋調査士
所有権保存登記	新築した建物の所有者を登録	司法書士
抵当権設定登記	住宅ローンの担保を登録	司法書士
所有権移転登記	購入した土地の所有者を変更	司法書士

法務局でも、新築一戸建てでは建物の表題登記と所有権保存登記、土地を購入した場合は所有権移転登記が一般的に必要と案内しています。住宅ローンを利用する場合は、さらに抵当権設定登記が加わります。

建物表題登記｜どんな建物が建ったのかを登録する

新築した建物について、まず行うのが建物表題登記です。

登記されるのは、

• 所在
• 種類
• 構造
• 床面積

など、建物そのものの情報です。

つまり、

「ここに、こういう建物が建っています」

という物理的な状況を登記簿に記録します。

表題登記など「表示に関する登記」を代理する専門家は、司法書士ではなく土地家屋調査士です。

また、表示に関する登記は原則として、物理的な状況が変わった日から1か月以内に申請する必要があります。

所有権保存登記｜新築した家の所有者を登録する

建物表題登記によって建物そのものが登記されたあと、誰がその建物を所有しているのかを記録するのが所有権保存登記です。

例えば、

夫が100％所有するのか。
夫婦で持分を分けるのか。

といった所有権を登記します。

表題登記が「建物の情報」なら、所有権保存登記は建物に対する権利の情報と考えると分かりやすいと思います。

所有権や抵当権など、権利に関する登記を代理する専門家は司法書士です。

住宅ローンを利用するなら抵当権設定登記

住宅ローンを利用する場合は、抵当権設定登記も関係します。

抵当権とは、住宅ローンを貸す金融機関が、土地や建物を担保とするための権利です。

その権利を登記簿に記録するのが抵当権設定登記です。

一方、住宅ローンを利用せず、自己資金だけで家を建てる場合には、通常この登記は必要ありません。

そのため、同じような新築住宅でも、住宅ローンを使うかどうかで登記費用は変わってきます。

土地を購入した場合は所有権移転登記

すでに所有している土地に家を建てる場合と、土地を購入してから家を建てる場合でも必要な登記は違います。

土地を購入した場合は、売主から買主へ所有者を変更するための所有権移転登記を行います。

つまり、

土地を購入
↓
土地の所有権移転登記
（金融機関によって抵当権設定登記なども）

建物を新築
↓
建物表題登記
↓
所有権保存登記

住宅ローンを利用
↓
抵当権設定登記

という流れになるケースがあります。

「新築の登記費用」と書かれていても、実際にはこうした複数の手続が含まれているわけです。

表題登記と保存登記は誰に依頼する？

少しややこしいのが、専門家が分かれていることです。

土地家屋調査士
→ 建物表題登記など、土地や建物の物理的な状況に関する登記

司法書士
→ 所有権保存、所有権移転、抵当権設定など、権利に関する登記

法務局でも、この2つは明確に役割が分けられています。

見積書に「登記費用」とだけ書かれている場合でも、実際には土地家屋調査士への費用と司法書士への費用が含まれていることがあります。

登記によって登録免許税も違う

登記の種類によって、かかる登録免許税も同じではありません。

登録免許税という言葉を初めて聞く方も多いでしょうが、要するに登記行為に係る税金のことです。

2026年9月時点では、一定の要件を満たす住宅用家屋について、

• 所有権保存登記：0.15％
• 住宅取得資金の借入れに伴う抵当権設定登記：0.1％

の軽減税率があります。いずれも現行制度では2027年3月31日までの適用が予定されています。

また、認定長期優良住宅などでは、所有権保存登記の税率がさらに軽減される場合があります。

ただし今回は税額そのものを細かく計算する記事ではありません。

登録免許税や司法書士報酬など、「登記費用の中身」については以前の記事
『登記費用って説明できますか？』で詳しくご紹介しています。

「登記費用一式」なら中身を聞いてみる

家づくりの見積書や資金計画書では、

登記費用　一式○○万円

と表示されていることが多くあります。

そんなときは、金額だけを見るのではなく、

「この中には、どの登記が入っていますか？」

と確認してみてください。

土地を購入するのか。
住宅ローンを使うのか。
建物の持分をどうするのか。

条件によって必要な手続が変わるため、登記費用にも違いが出ます。

登記という言葉だけを見ると難しく感じますが、実際には、

建物を登録する、所有者を登録する、住宅ローンの担保を登録する。

それぞれ目的の違う手続だと分けて考えると、かなり理解しやすくなります。

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