住まなくなった家を賃貸しても3,000万円控除は使える？適用条件と期限

住み替えで、今まで住んでいた家が空いたとき、

「すぐに売らず、しばらく貸しておこう」

と考えることがあるかもしれません。

そこで気になるのが、マイホーム売却の3,000万円特別控除です。
（売却利益から3000万円を引いて所得税の計算をしてくれる制度のこと）

「一度でも賃貸に出したら、もうマイホーム扱いではなくなって控除が使えないのでは？」

と思う方もいるかもしれません。

結論からいうと、
住まなくなったあとに賃貸したことだけを理由に、3,000万円特別控除が使えなくなるわけではありません。

国税庁も、以前住んでいた家について、住まなくなった日以後は「どのような用途に使用してもかまわない」としています。

退去後に賃貸しても3,000万円控除の対象になり得る

例えば、

自宅として住んでいた
↓
新しい家へ引っ越した
↓
以前の家を賃貸に出した
↓
その後売却した

というケースがわかりやすいと思います。

このような流れでも、その他の要件を満たしていれば3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。

つまり、見るべきなのは、

「貸したかどうか」だけではありません。

もともと自分が所有して住んでいた家なのか、そして決められた期間内に売却しているかが重要です。

賃貸している間も売却期限は止まらない

ここは注意したいところです。

家を貸している期間があっても、3,000万円控除の期限が延長されるわけではありません。

以前住んでいたマイホームの場合、原則として、

住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで

に売却する必要があります。

例えば、

「家賃が入っているから、もう少し貸しておこう」

と考えているうちに、この期限を過ぎる可能性があります。

期限そのものの数え方については、
関連記事『マイホーム売却の3,000万円控除はいつまで？退去後の売却期限を具体例で解説』で詳しくご紹介しています。

賃貸期間が何年までなら大丈夫？

ここで、

「では2年なら大丈夫？」

「3年間貸してから売ればいい？」

と考えたくなります。

ただ、賃貸期間だけで判断するのはおすすめできません。

基準になるのは、賃貸を始めた日ではなく、その家に住まなくなった日です。

例えば、退去して半年後から貸し始めた場合も、売却期限の起点が賃貸開始日に変わるわけではありません。

「いつから貸したか」ではなく、

いつその家を自宅として使わなくなったか

を確認することが大切です。

賃貸していた家を売るときは取得費にも注意

家を貸したあとに売却する場合、税金を考えるうえでは3,000万円控除だけを見ればよいわけではありません。

賃貸中の建物について減価償却を行っている場合など、売却時の取得費の計算にも影響することがあります。

取得費が小さくなれば、その分、譲渡所得が大きくなる可能性があります。

そのため、

「3,000万円控除が使えるから大丈夫」

とだけ考えるのではなく、実際にどのくらいの譲渡所得が出るのかまで確認しておいた方がよいでしょう。

この部分は、物件の取得時期や取得費、賃貸期間などによって変わるため、実際の売却時には税理士や税務署への確認をおすすめします。

建物を取り壊してから貸す場合は話が変わる

もう一つ注意したいのが、建物を取り壊して土地だけにした場合です。

建物が残った状態で賃貸する場合と、

建物を取り壊して、その土地を駐車場などとして貸す場合

では取扱いが異なります。

国税庁では、マイホームを取り壊して土地だけを売る場合の特例について、取り壊してから売買契約まで、その土地を貸駐車場などに使用していないことを要件の一つとしています。

そのため、「退去後は何に使ってもよい」というルールを、建物を取り壊した後の土地まで同じように考えない方がよいでしょう。

「売るか貸すか」は家賃だけで決めない

住まなくなった家を貸せば、家賃収入を得られます。

そのため、

「今すぐ売るより貸した方が得では？」

と考えるのは自然なことです。

ただし、貸している間にも、

• 売却期限
• 建物の維持管理
• 固定資産税
• 修繕費
• 空室リスク
• 将来売却したときの税金

は動いています。

特に、いずれ売却するつもりなら、

「あと何年貸せるか」ではなく、「いつまでに売れば特例を使える可能性があるか」

を先に確認しておくことが大切です。

賃貸にすること自体が問題なのではありません。

売却も選択肢にあるなら、賃貸期間だけでなく、その後の出口まで考えて決める。

住まなくなった家をどうするか考えるときには、そんな視点も持っておきたいところです。

※本記事は一般的な税制について説明したものです。3,000万円特別控除の適用には、居住実態や売却先、過去に利用した特例などその他の要件もあります。実際の売却については税務署または税理士へご確認ください。

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