夫婦共有の家を売ると3,000万円控除は6,000万円になる？共有名義の計算と注意点

夫婦共有名義のマイホームを売るとき、

「3,000万円控除は夫婦それぞれ使えるの？」
「2人なら6,000万円まで控除できる？」

そんな風に疑問に思う方もいると思います。

結論からいうと、
夫婦それぞれが3,000万円特別控除の要件を満たしていれば、1人につき最高3,000万円まで控除できる場合があります。

つまり、結果として夫婦合計で最高6,000万円になるケースがあるわけです。

ただ単純に「共有名義なら6,000万円」と考えないようにしてください、

ポイントになるのは、誰がどの持分を所有しているか、そして建物と土地の名義がどうなっているかです。

みなさんこんにちは。京都市で住まいづくりを手がける「あまねこう」です。
今回は、マイホームを売却する際の税金面での情報を紹介いたします。

3,000万円控除は共有者ごとに判定する

共有のマイホームを売った場合、3,000万円特別控除を使えるかどうかは、共有者ごとに判定します。

国税庁も、
共有マイホームの譲渡所得（売却した際の利益のこと）は所有権の持分に応じて計算し、特別控除については共有者全員で3,000万円ではなく、要件を満たす共有者1人につき最高3,000万円としています。

例えば、

夫：持分50％
妻：持分50％

という共有名義の住宅を売却し、夫婦それぞれが特例の要件を満たしている場合。

夫にも最高3,000万円、妻にも最高3,000万円の控除枠があります。

ここだけを見ると、「夫婦なら6,000万円」ということになりそうです。

ただし、実際の計算はもう少し違います。

6,000万円を夫婦で自由に使えるわけではない

例えば、夫婦50％ずつの住宅を売り、譲渡所得が合計4,000万円だったとします。

単純化すると、

夫の譲渡所得：2,000万円
妻の譲渡所得：2,000万円

です。

それぞれが特例の要件を満たしていれば、

夫：2,000万円を控除
妻：2,000万円を控除

となり、課税譲渡所得が0円になる可能性があります。

この場合、夫婦合わせて使った控除額は4,000万円です。

「6,000万円の控除枠があるから、どちらか一方の利益からまとめて引く」という仕組みではありません。

それぞれの譲渡所得から、それぞれが控除する。

ここが共有名義での考え方です。

持分が50％ずつでなくても控除上限は3,000万円

夫婦共有といっても、持分が半分ずつとは限りません。

例えば、

夫：70％
妻：30％

というケースもあります。

譲渡所得は、この持分に応じてそれぞれ計算します。

一方で、3,000万円控除の上限が、

夫：2,100万円
妻：900万円

のように持分割合で按分されるわけではありません。

要件を満たしていれば、共有者それぞれの上限は最高3,000万円です。

ただし、自分に発生した譲渡所得以上の金額を控除することはありません。

例えば妻の譲渡所得が800万円なら、実際に差し引けるのは800万円までです。

建物も夫婦共有なのかを確認したい

ここで重要になるのが、登記上の名義です。

例えば、

建物：夫50％・妻50％
土地：夫50％・妻50％

という形で夫婦それぞれが建物と土地を共有しているのであれば、共有者ごとに特例を考えやすくなります。

ところが、

建物：夫100％
土地：夫50％・妻50％

という住宅もあります。

この場合、土地を妻も所有しているからといって、妻も当然に3,000万円控除を使えるわけではありません。

実は、
家屋が共有ではなく敷地だけを共有している場合、家屋所有者以外は原則としてこの特例を利用できないとしています。

共有名義を見るときは、「土地が何対何か」だけではなく、建物の名義も確認することが大切です。

家と土地の名義が違っても特例を使える場合がある

ただし、建物と土地の所有者が違えば必ず対象外、というわけでもありません。

例えば、建物は夫の所有、土地の一部は妻の所有という場合でも、

• 家屋と敷地を同時に売る
• 家屋所有者と敷地所有者が親族で、生計を一にしている
• 敷地所有者もその家に一緒に住んでいる

という要件をすべて満たせば、敷地所有者も特例を受けられる場合があります。

ただし、このケースでは少し扱いが違います。

家屋所有者と敷地所有者を合わせた特別控除額は、最高3,000万円です。

つまり、

建物も夫婦共有
→ それぞれ最高3,000万円になる可能性

建物は夫だけ、土地のみ夫婦共有
→ 条件を満たして妻も適用を受けても、夫婦合わせて最高3,000万円となるケース

という違いがあります。

少し難しいですが、ここは「共有なら6,000万円」と一括りにしないようにしなければなりません。

共有持分は売却代金だけでなく取得費にも関係する

共有名義の売却では、売却価格だけを持分で分ければ終わりではありません。

それぞれの譲渡所得を計算するには、

売却代金 − 取得費 − 譲渡費用

を共有者ごとに整理します。

例えば50％ずつ共有しているからといって、必ずすべての費用を機械的に半分にすればよいとは限りません。

購入時に誰がどの費用を負担したのか、登記上の持分はどうなっているのかなど、個別の確認が必要になります。

そのため、売却する段階になって初めて確認するのではなく、

• 売買契約書
• 建築請負契約書
• 購入時の領収書
• 仲介手数料などの資料

など、マイホームを取得した際の資料は残しておきたいところです。

共有名義なら確定申告もそれぞれ行う

夫婦共有だからといって、夫婦で一つの確定申告をするわけではありません。

国税庁では、共有マイホームの3,000万円控除を利用する場合、確定申告書は共有者一人ひとりが提出する必要があるとしています。

つまり、

夫は夫の譲渡所得を計算して申告する。
妻は妻の譲渡所得を計算して申告する。

という形です。

売却代金が一つの口座に振り込まれていたとしても、税務上は共有者ごとに整理しなければなりません。

共有名義の家を売る前に確認しておきたいこと

共有住宅を売却するときは、まず登記事項証明書などで、

• 建物は誰の名義か
• 土地は誰の名義か
• それぞれの持分割合
• 夫婦それぞれが実際に居住していたか

を確認します。

そのうえで、

• それぞれの売却代金
• それぞれの取得費
• それぞれの譲渡費用
• それぞれに発生する譲渡所得

を整理することになります。ここまで確認して初めて、

「3,000万円控除が夫婦それぞれ使えるのか」

ということがわかってきます。

「夫婦だから6,000万円」ではなく所有関係を見る

共有名義のマイホームでは、夫婦それぞれが要件を満たしていれば、それぞれ最高3,000万円の特別控除を受けられることがあります。

結果として最高6,000万円になるケースはあります。

ただ、大切なのは「夫婦で共有している」という言葉だけではありません。

誰が建物を所有しているのか。
誰が土地を所有しているのか。
それぞれの持分はいくらなのか。

ここを確認することです。

特に「建物は夫、土地は夫婦共有」というケースでは、考え方が変わるため注意が必要です。

マイホームを共有名義で所有している方は、売却を決めてから慌てて確認するのではなく、まず一度、自宅の登記上の所有関係を確認してみてください。

3,000万円特別控除そのものの仕組みや、退去後の売却期限、住まなくなった家を賃貸してから売る場合についての注意点は、別の記事で詳しく紹介しています。

→『マイホーム売却の3,000万円控除とは？貸してから売ると期限切れで税金が増える？』

※本記事は一般的な税制の考え方を紹介したものです。実際の特例適用や譲渡所得の計算は、持分、取得経緯、居住状況などによって異なります。個別の売却については税務署または税理士へご確認ください。

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