基準地価とは？公示価格との違いと、5つの土地価格をやさしく解説

みなさんこんにちは。
京都市で住まいづくりを手掛ける「あまねこう」の中川です。

2026年9月15日、基準地価が発表されました。

住宅地、大都市は堅調とのことですね。
ニュースなどでもインバンドの影響も大きいようです。

大阪圏の最高値はキタからミナミへ移りました。これも訪日客への市場の活性化が影響しているのかなぁなどと思っています。

さてさて、細かい情報は新聞やニュース、インターネットで得られると思います。

せっかくなので今日は、そもそも「基準地価」ってなによ？を簡単にお話ししてみようかと思います。

基準地価とは、都道府県が調べる土地価格の目安

基準地価とは、各都道府県が選んだ「基準地」について、不動産鑑定士の評価をもとに決める、1平方メートル当たりの土地価格です。

毎年7月1日時点の価格を調べ、9月ごろに発表します。この調査を、正式には「都道府県地価調査」といいます。

土地取引の目安にしたり、地域ごとの地価の動きを把握したりするためのものです。

ただ、土地の価格に関する言葉って、ほかにもありますよね。

「公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」……。

名前がいくつもあって、ややこしいのですが、それぞれ使う目的が違います。

土地の価格は5種類｜誰が、何のために決める？

代表的な5つを並べると、こんな違いがあります。

土地価格の種類	誰が決める？	何のための価格？
公示価格	国土交通省の土地鑑定委員会	土地取引の目安や、公共事業で土地を取得するときの基準
基準地価	都道府県知事	土地取引の目安や、地域の地価動向の把握。公示価格を補う役割も
相続税路線価	国税庁（国税局など）	相続税・贈与税を計算する際に、土地を評価するため
固定資産税評価額	市町村長（東京23区は東京都知事）	固定資産税・都市計画税などを計算する基礎にするため
実勢価格	売主と買主の合意で決まる	実際に土地が売買される価格

ざっくりいえば、「土地取引の目安にする価格」「税金を計算するための価格」「実際に売買された価格」があるということです。

実勢価格だけは、国や自治体が決める評価額ではありません。いわゆる「相場」でしょうか。

公示価格があるのに、なぜ基準地価も発表されるの？

「春に公示価格を発表したのに、秋にも発表するの？」

そう思いますよね。

たとえるなら、公示価格と基準地価は、春と秋に結果が届く「土地価格の健康診断」のようなものです。

春の健診で身体の状態が分かっても、それが一年間ずっと同じとは限りません。土地も同じで、街の開発や人の流れ、景気などによって状況が変わります。

そこで、1月1日時点を調べる公示価格に対し、基準地価では半年後の7月1日時点を調べます。発表は、それぞれ3月ごろと9月ごろです。

調査地点はすべて同じではありませんが、一部には共通する地点もあり、半年間の変化を確かめられます。

つまり、基準地価は公示価格の「やり直し」ではなく、その後の動きや、別の地点の状況も確認するためのもの。こうして、お互いの調査を補っているわけなんです。

次に地価のニュースを見たら、「秋の健康診断の結果が出たんだな」と思っていただければ、少し身近に感じられるかもしれません。

ぜひ興味を持っていただいたらと

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