新築住宅の不動産取得税はいくら？1,200万円控除で実際にどう変わるか試算

新築住宅を建てると、土地や建物を取得したことに対して「不動産取得税」という税金がかかる場合があります。

毎年かかる固定資産税とは違い、不動産取得税は土地や建物を取得したときに一度かかる税金です。

ただ、家を建てた金額にそのまま税金がかかるわけではありません。

さらに、新築住宅には一定の軽減措置があります。

そのため、

「3,000万円で建てた家なら、不動産取得税もかなり高いのでは？」

と思っていても、実際には想像していた金額と大きく違うことがあります。

みなさんこんにちは。京都市で住まいづくりを手掛ける「あまねこう」の中川です。

今回は不動産取得税の制度そのものを詳しく説明するのではなく、新築住宅では実際にどのくらいの不動産取得税になるのかを、具体的な数字で見てみましょう。

建築費3,000万円なら税金90万円、ではない

不動産取得税の計算で使われる「不動産の価格」は、住宅会社との請負契約金額そのものではありません。

家を3,000万円で建てたとしても、

3,000万円 × 3％ ＝ 90万円

と単純に計算するわけではないということです。

不動産取得税は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格などをもとに計算します。

また、住宅や土地については、2027年3月31日まで税率3％の特例措置が設けられています。

新築住宅は「1,200万円控除」が大きい

一定の要件を満たす新築住宅では、建物の価格から1戸につき1,200万円を控除して不動産取得税を計算します。

ここで注意したいのは、

税金から1,200万円を引くわけではない

ということです。

計算のもとになる建物の価格から1,200万円を差し引き、その残額に税率を掛けます。

例えば、

建物の評価額：1,500万円

だった場合、

1,500万円 − 1,200万円
＝ 300万円

300万円 × 3％
＝ 9万円

となります。

評価額によってどのくらい変わる？

分かりやすく、いくつかの例を並べてみます。

建物の評価額	1,200万円控除後	不動産取得税の目安
1,000万円	0円	0円
1,500万円	300万円	9万円
2,000万円	800万円	24万円
2,500万円	1,300万円	39万円

※一定の要件を満たす新築住宅を想定し、税率3％で単純計算しています。

例えば評価額が1,000万円であれば、1,200万円控除の範囲内に収まるため、この計算上、建物部分の不動産取得税は0円となります。

「家を建てたら何十万円も税金がかかる」と一律に考える必要はありません。

建築費と評価額は同じではない

ここが、今回の記事で一番知っておいてほしいところです。

住宅会社との契約金額と、不動産取得税を計算するときの建物価格は別のものです。

例えば、

建築工事費が3,000万円だから
評価額も3,000万円

とは限りません。

家づくりの資金計画を見るときは、契約金額だけから不動産取得税を予想しない方がよいでしょう。

土地は建物とは別に計算する

土地を購入して新築する場合は、土地にも不動産取得税があります。

ただし、建物と同じように「1,200万円を引く」という計算ではありません。

住宅用の土地についても一定の減額措置があり、例えば土地取得後3年以内に一定の住宅を新築する場合などが対象になります。

そのため、

建物の不動産取得税
土地の不動産取得税

は分けて考える必要があります。

土地の広さや評価額によっても変わるため、ここは自分の土地に合わせて確認したい部分です。

長期優良住宅などは条件が変わることも

なお、認定長期優良住宅の場合は、新築住宅の1,200万円控除ではなく、1,300万円控除が適用される特例があります。

そのため、同じ評価額なら一般の新築住宅より不動産取得税が低くなる場合があります。

住宅の性能や認定内容によって、利用できる税制上の優遇が変わることがあります。

ただし、税制は期限付きで変更されることもあるため、建築時点の制度を確認することが大切です。

納税通知が届いてから慌てないために

家づくりでは、どうしても土地代や建築費、住宅ローンの返済額に目が向きます。

一方で、引き渡し後には登記費用や税金など、契約金額とは別のお金も動きます。

不動産取得税もそのひとつです。

ただし、

「建築費×3％」で考える税金ではありません。

新築住宅には軽減措置があるため、実際の負担額は想像より小さくなることもあります。

資金計画を見るときは、

「不動産取得税はいくらくらい見込んでいますか？」

と住宅会社に確認してみてもよいと思います。

大切なのは、税金を怖がることではなく、家を建てたあとに必要になるお金まで先に知っておくことです。

※不動産取得税の軽減には住宅の床面積など一定の要件があります。また、実際の評価額や手続きは物件によって異なります。京都府内の住宅については、京都府の府税事務所等へご確認ください。

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