住宅ローンの諸費用はいくら？借入時に必要な費用を一覧で整理

住宅ローンを考えるとき、どうしても最初に目がいくのは「金利」と「毎月の返済額」ではないでしょうか。

けれど、実際に住宅ローンを組むときには借りたお金の返済とは別にいくつかの費用がかかります。

例えば、

• 事務手数料
• 保証料
• 印紙税
• 団体信用生命保険
• 抵当権設定登記
• 司法書士への報酬

などです。

みなさんこんにちは。京都市で住まいづくりを手掛ける「あまねこう」です。

以前の記事『マイホームの諸費用・諸経費の見落としで予算オーバーになる』では、家づくり全体で必要になる諸費用についてご紹介しました。

今回はその中でも、住宅ローンを借りるときに関係する費用だけを取り出して整理します。

住宅ローンにも借入額とは別の費用がある

例えば4,000万円の住宅ローンを借りるからといって、

「4,000万円を借りて、あとは金利を払えばいい」

というわけではありません。

ローンを契約するための手続きや保証、登記などにも費用が発生します。

ただし、すべての住宅ローンで同じ費用が、同じ金額だけ必要になるわけでもありません。

まずは全体像を見てみます。

費用	何のためのお金？	金額が変わる主な理由
事務手数料	金融機関のローン手続き	定額・定率、借入額
保証料	保証会社を利用する費用	借入額、返済期間、商品
印紙税	住宅ローンの契約書	契約金額、契約方法
団体信用生命保険	死亡などに備える保障	ローン商品、特約内容
登録免許税	抵当権を登記するための税金	借入額、軽減措置
司法書士報酬	登記手続きを依頼する費用	登記内容、依頼先

こうやって表にしてみると、「住宅ローン諸費用」という一つの費用があるわけではないことがよく分かります。

事務手数料｜金融機関によって仕組みが違う

住宅ローンの事務手数料には、大きく分けて、

一定額を支払うタイプ
と
借入額に一定割合を掛けるタイプ

があります。

そのため、同じ金額を借りても金融機関や住宅ローン商品によって差が出ます。

金利だけを比較していると、この最初に必要になる費用を見落とすことがあります。

事務手数料の仕組みについては、『マイホームの諸費用解説｜住宅ローン事務手数料ってなに？』で詳しくご紹介しています。

保証料｜すべての住宅ローンにあるとは限らない

住宅ローンでは、保証会社を利用する商品があります。

その際に必要になるのが保証料です。

保証料を最初にまとめて支払うタイプもあれば、金利に上乗せする形の商品もあります。また、保証料そのものを設定していない住宅ローンもあります。

つまり、

「保証料0円＝必ず安い」

と単純には判断できません。

事務手数料など、別の部分まで含めて見る必要があります。

保証料については『マイホームの諸費用解説｜住宅ローンの保証料ってなに？』で詳しく解説しています。

印紙税｜紙の契約書では契約金額によって変わる

住宅ローンを契約するときに作成する金銭消費貸借契約書は、紙で作成する場合、印紙税の課税対象になる契約書です。

印紙税額は契約書に記載された金額によって決まります。

一方、最近では電子契約を利用する金融機関も増えています。

印紙税法上、電磁的記録は「文書」に含まれないため、紙の契約書を作成する場合とは取扱いが変わります。

印紙税の具体的な金額については、『マイホームの諸費用解説｜印紙税、印紙代ってなに？』をご覧ください。

団信は最初に現金で払うとは限らない

団体信用生命保険、いわゆる「団信」も住宅ローンと関係する費用の一つです。

ただし、事務手数料のように契約時に現金で支払うとは限りません。

一般的な保障が住宅ローン金利に含まれている商品もあれば、がん保障や三大疾病保障などの特約を付けることで金利が上乗せされる商品もあります。

そのため団信を見るときは、

「保険料はいくら？」

だけではなく、

その保障が住宅ローンの金利にどう反映されているか

を見る方が分かりやすいでしょう。

団信そのものについては『団体信用生命保険ってなに？』でご紹介しています。

見落としやすい抵当権設定登記の費用

住宅ローンを利用すると、金融機関は土地や建物に抵当権を設定するのが一般的です。

そのため住宅ローンの諸費用には、

抵当権設定登記の登録免許税
と
司法書士への報酬

も関係してきます。

2026年9月現在、一定の要件を満たす住宅取得資金の借入れについては、抵当権設定登記の登録免許税に1,000分の1の軽減税率が設けられています。現行制度では2027年3月31日までです。

また、抵当権など不動産の権利に関する登記を代理する専門家は司法書士です。

これは事務手数料や保証料とは別の費用なので、資金計画を見るときには確認しておきたいところです。

住宅ローンの諸費用はいくら用意すればいい？

ここが一番気になるところだと思います。

ただ、

「住宅ローンを4,000万円借りるなら、諸費用は○万円」

と一律には決められません。

なぜなら、

• 借入額はいくらか
• どの金融機関を利用するか
• 事務手数料が定額か定率か
• 保証料があるか
• 団信にどんな保障を付けるか
• 紙契約か電子契約か
• 抵当権設定額はいくらか

などで変わるからです。

住宅会社の資金計画書では、「住宅ローン諸費用」とまとめて表示されている場合もあります。

その金額を見るときは、

何が含まれているのか

まで確認してみてください。

金利だけでは住宅ローンの比較はできない

例えば、

金利は低いけれど事務手数料が高い住宅ローン。

少し金利は高いけれど、借入時の費用を抑えられる住宅ローン。

どちらが合っているかは、借入金額や返済期間によって変わります。

住宅ローンを選ぶときは、

「金利が何％か」

だけを見るのではなく、

借りるときにいくら必要で、返済期間を通してどのくらい支払うのか

まで見ることが大切です。

住宅会社や金融機関から資金計画をもらったときに「住宅ローン諸費用」という項目があれば、一度その内訳を聞いてみてください。

何に支払うお金なのかが分かれば、住宅ローンの比較もしやすくなります。

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