3,000万円控除の期限を過ぎると税金はいくら増える？売却益別に試算

マイホームを売って利益が出た場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで差し引ける「3,000万円特別控除」があります。

例えば、家を売って1,500万円の譲渡所得が出た場合でも、この特例が使えれば、課税対象となる譲渡所得を0円にできる可能性があります。

ただし、この特例には適用条件があり、以前住んでいた家を売る場合には売却期限もあります。

では、その期限を過ぎてしまうと、実際に税金はどのくらい変わるのでしょうか。

みなさんこんにちは。
京都市で住まいづくりを手がける「あまねこう」の中川です。

早速ですが今回は、3000万控除に関して売却益ごとに簡単に試算してみます。

税金は「売却価格」ではなく「売却益」にかかる

まず押さえておきたいのは、家が5,000万円で売れたからといって、5,000万円すべてに税金がかかるわけではないということです。

土地や建物の譲渡所得は、基本的に、

売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 ＝ 譲渡所得

として計算します。要するに取得時や売却時にかかった経費も含んで計算してくれるわけです。

取得費には購入代金など、譲渡費用には売却時の仲介手数料などが含まれます。

今回は分かりやすく、この計算後に残った譲渡所得を「売却益」として試算します。

長期譲渡所得で計算

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合、原則として長期譲渡所得になります。

税率は、

• 所得税15％
• 住民税5％
• 復興特別所得税

です。

復興特別所得税まで含めると、税率は概ね「20.315％」になります。

今回は、他の特例を使わないものとして、この税率で比較します。

売却益が500万円の場合

3,000万円控除が使える場合は、

500万円 − 3,000万円

となるため、課税譲渡所得は0円です。

一方、期限を過ぎて控除が使えない場合は、

500万円 × 20.315％

となり、

約101万6,000円

の税金が一つの目安になります。

売却益が1,000万円なら約203万円

同じように計算すると、

1,000万円 × 20.315％
＝ 約203万2,000円

です。

売却益が1,000万円なら、3,000万円控除を使える場合は課税譲渡所得を0円にできますが、期限を過ぎると約200万円の税負担が発生する可能性がある…ということです。

売却益2,000万円なら約406万円

2,000万円 × 20.315％
＝ 約406万3,000円

です。

売却益が大きくなるほど、3,000万円控除を使えるかどうかによる差も大きくなります。

406万円となると、期限が過ぎていて控除を受けられなかったとなると後悔しか残らないような気がします。

売却益3,000万円なら約609万円

3,000万円 × 20.315％
＝ 約609万5,000円

です。

3,000万円特別控除は、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。

そのため、売却益が3,000万円までなら、控除を使えるかどうかで税額に大きな差が出る可能性があります。

少し乱暴に書きますが、3000万の売却益に対して控除を利用できないと609万円の所得税を支払うことになるわけですね。

0円か609万円か…制度をしっかりと知っていて欲しいと思います。

売却益別に比較すると

売却益	3,000万円控除が使える場合	期限を過ぎた場合	税額差の目安
500万円	0円	約102万円	約102万円
1,000万円	0円	約203万円	約203万円
2,000万円	0円	約406万円	約406万円
3,000万円	0円	約609万円	約609万円

※一般的な長期譲渡所得として概算。実際の税額は取得費や譲渡費用、他の特例などによって異なります。

売却益が3,000万円を超えたら？

例えば、売却益が4,000万円だったとします。

3,000万円控除が使える場合は、

4,000万円 − 3,000万円
＝ 課税譲渡所得1,000万円

です。

一方、控除が使えなければ、4,000万円全体が課税対象になります。

つまり、3,000万円控除は「税金が必ず0円になる制度」ではなく、課税対象となる譲渡所得を最大3,000万円減らせる制度だということです。

所有期間が5年以下なら税率はさらに高い

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は、原則として短期譲渡所得になります。

短期譲渡所得の税率は、

• 所得税30％
• 住民税9％
• 復興特別所得税

となり、合計では概ね「39.63％」です。

そのため、同じ売却益でも、所有期間によって税負担は大きく変わります。ここはかなりのポイントです。譲渡所得が大きくなりそうな人はぜひ確認しておいてください。

「あとで売ればいい」が数百万円の差になることもある

住まなくなった家を、

売るのか。
貸すのか。
そのまま持っておくのか。

どれが良いかは、物件や家族の状況によって違います。

ただ、3,000万円控除を使える可能性がある家なら、売却時期によって手元に残る金額が数百万円変わることもあるということは知っておきたいところです。

「今はまだ売らない」と決める前に、一度、

もし今売ったら、どのくらい売却益が出そうか

を試算してみる。

そのうえで、売却・賃貸・保有を比べる方が判断しやすくなります。

3,000万円控除の具体的な売却期限については、

『マイホーム売却の3,000万円控除はいつまで？退去後の売却期限を具体例で解説』で詳しくご紹介しています。ぜひご参照ください。

※本記事は税額の目安を分かりやすくするための概算です。実際の譲渡所得や税額は取得費、建物の減価償却、所有期間、他の特例の適用などによって変わります。個別の売却については税務署または税理士へご確認ください。

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