住宅ローンの5年ルール・125％ルールとは？未払利息と適用されないケースを解説

京都市で注文住宅を手掛ける「あまねこう」の中川です。
住まいづくりに関して、住宅ローンに興味や不安をお持ちの方は多いと思います。

今回は、住宅ローンの中でよく耳にする「変動金利」に絞って解説いたします。

早速ですが、
変動金利の住宅ローンには、「5年ルール」と「125％ルール」が設けられている場合があります。
（聞いたことはあるでしょうか？）

これは、金利が上昇したときに、毎月の返済額が急激に増えるのを抑える仕組みです。

「それは不安や心配が減りそうだ」と思った方、少しお待ちください。

これはしかし、利息の増加を止める制度ではありません。

返済額が変わっていなくても、利息の割合が増え、元金が減りにくくなることがあります。

また、すべての金融機関や住宅ローン商品に適用されるわけではありません。

5年ルールとは

5年ルールとは、適用金利が変わっても、毎月の返済額を原則5年間変更しない仕組みです。

例えば、毎月10万円を返済している途中で金利が上昇しても、次の見直し時期までは10万円の返済が続きます。

ただし、10万円の内訳は変わります。

金利が上がると、利息に充てられる金額が増え、その分、元金の返済に充てられる金額が減ります。

つまり、5年ルールは金利を固定する制度ではなく、返済額を一定期間据え置く制度です。

125％ルールとは

125％ルールとは、返済額を見直す際に、新しい返済額をそれまでの125％以内に抑える仕組みです。

毎月10万円を返済していた場合、次の返済額は最大12万5,000円までとなります。

ただし、本来必要な返済額が12万5,000円を超えていても、超えた分が免除されるわけではありません。

返済額の上昇を後ろへずらしているだけで、利息や元金が減る制度ではない点に注意が必要です。

返済額が変わらなくても元金は減りにくくなる

5年ルールが適用されている間に金利が上がると、毎月の返済額は同じでも、利息の割合が増えます。

その結果、住宅ローン残高が当初の予定より減りにくくなります。

「返済額が変わっていないから影響はない」と考えず、

• 現在の適用金利
• 元金と利息の内訳
• 住宅ローン残高
• 次回の返済額見直し時期

を確認することが大切です。

未払利息とは

金利が大きく上昇し、毎月発生する利息が返済額を上回ると、支払いきれない利息が発生します。

これが未払利息です。

例えば、毎月の返済額が10万円に対して、その月の利息が11万円になれば、1万円の利息を支払いきれません。

未払利息の精算方法や、完済時に残高が残った場合の扱いは、金融機関や契約内容によって異なります。

5年ルール・125％ルールがない住宅ローンもある

5年ルールと125％ルールは、法律で一律に定められた制度ではありません。

金融機関や住宅ローン商品によって、採用の有無が異なります。

また、ネット銀行などでは、このルールが無いと言われることもあります。

しかし実際にはネット銀行だから適用されない、店舗型の銀行だから適用される、ということでもありません。

検討している商品ごとに必ず確認してください。

元金均等返済には適用されない場合がある

5年ルールと125％ルールは、主に変動金利の「元利均等返済」で採用されます。

元利均等返済は、毎月の返済額を一定にし、その中で元金と利息の割合を調整する方法です。

一方、元金均等返済では、金利が上昇すると増えた利息が返済額へ反映されるため、5年ルールや125％ルールが適用されない場合があります。

ルールがある方が安心とは限らない

ルールがある住宅ローンは、金利上昇時に返済額が急増しにくいというメリットがあります。

一方で、返済額が抑えられている間も利息は増えるため、元金が減りにくくなります。

ルールがない住宅ローンでは、金利上昇の影響が返済額へ早く反映されます。

となると、どちらがよいか、とは一概にいえません。

大切なのは、ルールの有無だけでなく、金利が上がったときに家計が対応できるかを考えることです。

契約前に確認したいこと

変動金利の住宅ローンを選ぶ前に、次の点を確認しておきましょう。

• 5年ルールは適用されるか
• 125％ルールは適用されるか
• 元利均等返済か元金均等返済か
• 未払利息が発生した場合の扱い
• 完済時に残高が残った場合の扱い
• 繰り上げ返済後に返済額がどう変わるか

まとめ｜返済額が同じでも中身は変わる

5年ルールと125％ルールは、金利上昇時に毎月返済額が急に増えるのを抑える仕組みです。

ただし、金利や利息の増加を抑える制度ではありません。

返済額が変わらなくても、利息の割合が増え、元金が減りにくくなることがあります。

また、すべての住宅ローンに適用されるわけではありません。

住宅ローンを選ぶときは、現在の金利だけでなく、金利上昇時に返済額や残高がどう変わるのかまで確認しておきましょう。

変動金利全体の仕組みについては、関連記事「住宅ローンの変動金利とは？金利が決まる仕組みと選ぶ前の注意点」で解説しています。

※住宅ローンの取扱いは、金融機関、商品、契約時期、返済方法によって異なります。個別の契約内容は、利用する金融機関へご確認ください。

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