一括発注と分離発注の違いとは？元請・下請・施工管理の仕組みを解説

みなさんこんにちは。
京都市で住まいづくりを手掛ける「あまねこう」の中川です。

家を建てたりリフォームしたりすると、大工さんだけではなく、電気、水道、内装、設備など、さまざまな専門業者が工事に関わります。

では、その業者たちには誰が仕事を発注し、誰が全体を管理しているのでしょうか。

今回は、建築工事の「一括発注」と「分離発注」について、できるだけ簡単に整理してみようと思います。

一括発注とは？住宅会社が工事全体を請け負う

一般的な住宅工事では、

施主
↓
住宅会社（元請）

という形で、施主と住宅会社が工事請負契約を結びます。

そして住宅会社が、工事全体を完成させる責任を負います。

国土交通省による定義は、
一括発注方式について、発注者が総合工事業者を元請として工事請負契約を結び、元請が専門工事業者を下請として施工しながら、工程管理や品質管理を行う方式と説明しています。

しかし、その先の発注方法は住宅会社によって同じではないのが実情です。

下請工務店へまとめて発注するケース

例えば、

施主
↓
住宅会社
↓
下請工務店
↓
大工・電気・設備・内装など

という形があります。

住宅会社が下請工務店へ一定範囲の工事をまとめて発注し、その工務店がさらに各専門業者を手配します。

施主から見ると契約先は住宅会社です。

なお、
「下請工務店へまとめて発注する＝丸投げ」という意味ではありません。

法律上問題となる一括下請負、いわゆる丸投げは、元請が施工に実質的に関与せず、工事の全部や主たる部分を他社へ請け負わせるようなケースを指します。

住宅会社が各専門業者へ直接発注するケースもある

一方で、

施主
↓
住宅会社
↓
大工・電気・設備・内装など各専門業者

という形もあります。

住宅会社が工事を請け負う点は同じですが、その下に別の下請け工務店を置かず、それぞれの専門業者へ直接発注します。

この場合も、工程を組んだり、業者間の調整をしたり、現場全体を見るのは元請である住宅会社です。

つまり、発注形式も住宅会社から先の工事体制まで全部同じというわけではありません。

国土交通省がいう「分離発注」とは？

ここは用語として区別して説明しておきます。

国土交通省では分離発注を、

一つの建設工事を工種ごとに分け、発注者が専門工事業者へ直接発注する方式

としています。

要するに、

施主 → 大工工事A社
施主 → 電気工事B社
施主 → 設備工事C社

という形です。

この場合、それぞれの専門業者が施主から直接工事を請け負うことになります。

一括発注と分離発注を簡単に比べると

比較	一括発注	分離発注
施主の契約先	基本的に住宅会社1社	工種ごとの専門業者
元請	住宅会社	各専門業者
専門工事の発注	住宅会社側	施主
工程管理	住宅会社	調整する人が必要
業者間の取り合い	住宅会社が調整	発注者側で調整が必要
施主の窓口	基本1つ	複数になる

大きな違いは、単に「何社に頼むか」ではありません。

誰が工事全体をまとめるのか、を見ると違いがよく分かります。

住宅会社の仕事は、業者を手配するだけではない

例えばキッチンをリフォームするとします。

解体して、給排水を移動し、電気配線を変更し、大工が下地を作り、キッチンを設置し、最後に内装を仕上げる。

一つの工事でも、複数の職種が順番に入ります。

そこで必要になるのが、

「大工さんはどこまで仕上げるのか」
「配管はいつ施工するのか」
「キッチンと壁の納まりはどうするのか」

といったような工事の細かい調整です。

今回の定義での一括発注では、この取り合いや工程の調整も元請である住宅会社の仕事です。

分離発注でも「管理する仕事」はなくならない

専門業者へ直接発注すれば、住宅会社を通さず工事を依頼することはできます。工事管理費などが浮きそうですよね。

しかし、工事を分けたからといって、

工程管理や業者同士の調整まで不要になるわけではありません。

国土交通省も、
分離発注では発注者側が個々の工事を調整し、前後の工程に支障が出ないよう管理する必要があるとしています。

設計者やCM（工事全体を調整・管理する専門家）など、別に全体を管理する人を置く方法もあります。

そして、住宅会社などを介さず、施主自身がA社、B社、C社へ直接依頼し、その管理まで自分で行うケースもあります。

これは実際には相当難しいと思います。しかし、

「相手はみんなプロだから、業者同士でうまくやってくれるだろう」

と思ってしまうと失敗の元になってしまいます。それぞれが自分の工事を請け負っていることと、全体を管理することは別の仕事です。

施主自身が複数の専門業者へ分離発注した場合、工事管理がどうなるのか。
住宅会社を介さずに、分離発注で経費を節約という思いの場合はこのような難しさがあることを知っておいて欲しいと思います。

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