中古住宅を買う前にリフォーム費用を確認したい理由｜購入後に予算不足になった実例

みなさんこんにちは。
京都市で住まいづくりを手掛ける「あまねこう」の中川です。

中古住宅を購入して、自分たちの暮らしに合わせてリフォームする。

新築とは違った家づくりの方法として、選択肢に入れている方も多いと思います。

しかし、リフォームを前提に中古住宅を購入するのであれば、物件を買う前に、ある程度の工事費まで確認しておいた方がいいと中川は強く思っています。

以前、実際にあった相談を元に解説いたします。

中古住宅を購入したあとにリフォーム相談を受けました

古い中古戸建てを購入された方から、リフォームの見積もりをしてほしいと相談を受けました。

現地でお会いし、建物を確認しながら、

「ここはこうしたい」
「この設備は入れ替えたい」
「このあたりも直したい」

と、ご希望を一つずつ聞いていきました。

建物の状態と工事内容を考えると、その方が希望されているリフォームを行うには、少なく見ても1,000万円ほどは必要になりそうな内容でした。

そこで「リフォームの予算は、どれくらいで考えていますか？」とお聞きして返ってきた答えは、

「200万円くらいです」

ということでした。

「200万円くらいでできる」と聞いていた

1,000万円ほど必要になりそうな工事に対して、予算は200万円。

あまりにも差が大きかったので、なぜこの内容で200万円くらいでできると思ったのかを聞いてみました。

すると、中古住宅を購入するときに、不動産会社から、

「リフォームは200万円くらいでできると思います」

という話を聞いていたそうです。

その金額を前提に、住宅購入とリフォームの資金計画を考えていたようでした。これは実は不動産会社が悪いという話ではありません。

不動産会社は、不動産売買の専門家です。

一方で、その建物をどこまで直す必要があり、希望する工事をするといくらになるのかは、実際に建物を見て工事内容を整理しなければ分からない部分があります。

中古住宅は「買える金額」だけでは判断しにくい

中古住宅を探していると、どうしても最初に目に入るのは物件価格です。

例えば、予算内で良さそうな家が見つかれば、

「この金額なら買える」と考えるのは自然なことだと思います。しかしリフォームを前提にするなら、

物件価格＋リフォーム費用

で考える必要があります。このケースでは、単に、

「予算が200万円なら、工事を少し減らしましょう」

という話でもありませんでした。

建物は、そのまま何もせず住み始めるには難しい状態で、直す必要が多々ある物件でした。

つまり、購入価格だけでは、実際に暮らし始めるまでに必要なお金は分からなかったということです。

「やりたい工事」と「必要な工事」は違います

中古住宅のリフォームには、大きく分けると二つの工事があります。

一つは、

• キッチンを新しくしたい
• 間取りを変えたい
• 内装を好みにしたい
• 収納を増やしたい

といった、やりたい工事です。

もう一つは、

• 傷んでいる部分を直す
• 古くなった設備を交換する
• 床や壁の下地を補修する
• 建物の不具合に対応する

といった、住むために必要な工事です。

中古住宅の場合、この「必要な工事」にどれくらい費用がかかるかによって、リフォーム予算は大きく変わります。

見た目をきれいにする費用だけを考えていると、購入後に想定外の工事が必要になることもあります。

リフォーム費用は物件ごとに違う

「中古住宅なら、リフォームはだいたい何百万円くらいですか？」

この質問や相談は結構多くいただきます。

しかし、これはなかなか一概には言えません。

同じ築年数でも建物の状態は違いますし、同じ広さでも工事する範囲は違います。

設備を交換するだけなのか。
間取りまで変えるのか。
床や壁の下地まで直すのか。

それだけでも金額は大きく変わります。

だからこそ、候補となる中古住宅が見つかった段階で、一般的な相場だけではなく、その建物の場合はいくらくらいかかりそうなのかを確認することが大切です。

リフォーム前提なら、購入前に工務店にも見てもらう

中古住宅をリフォームする前提で購入するのであれば、できれば購入を決める前に工務店や施工会社にも一度見てもらうことをおすすめします。

もちろん、壁や床を壊して調査するわけではありませんから、その段階で正確な工事金額まで出せるとは限りません。

それでも、

「この部分は工事が必要になりそう」
「この希望なら、およそこのくらいの予算は考えた方がいい」
「この建物なら、ここは確認しておいた方がいい」

といったある程度の判断はできると思います。

中川が以前相談を受けたケースでも、もし購入前に建物を見ながらリフォーム費用を確認できていれば、資金計画そのものが変わっていたかもしれません。

中古住宅を購入してから、

「さて、この家をどう直そう」

と考えるのではなく、

「この家を自分たちが住みたい状態にするには、全部でいくらくらい必要なのか」

を購入前に考える。

リフォームを前提に中古住宅を探すのであれば、物件を見るときに工務店にも同行してもらい、およその工事費を確認したうえで購入を判断する。

その順番の方が、安心して中古住宅を選べると思います。これからリフォームを前提に中古物件を探している方々に参考になれば幸いです。

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